За что доплачивают покупатели VIP-владений

За что доплачивают покупатели VIP-владений
За что доплачивают покупатели VIP-владений

Покупая дом в коттеджном поселке, одни клиенты выбирают места на окраинах и отшибах, где за оградой сразу простирается лес, течет река или разместился ромашковый луг. Другие, наоборот, предпочитают селиться в центре поселка, по соседству с детской игровой площадкой, магазином, спортивным комплексом. При этом неискушенного покупателя может удивить тот факт, что цены на однотипные домовладения могут отличаться довольно сильно. 

Нет пределов у цены

Никто не станет спорить, что от наличия средств в кошельке зависит не только размер дома и приусадебного участка, но и вид из окна, наличие удобной подъездной дороги, парковой зоны, речного берега или удивительной красоты пруда. И наоборот, покупателю предложат весомую скидку, если хоромы приткнулись к проезжей дороге, оказались по соседству со спортивной площадкой, на которой круглые сутки под крики игроков и болельщиков могут проходить спортивные баталии.
Стоимость загородного «квадрата» зависит не только от размеров участка и усадьбы, но и от того, на каком участке внутри поселка расположен дом. Ведь от наличия видовых характеристик можно как повышать, так и понижать цену на домовладение. Для этого при разграничении поселка всегда выделяются ценовые зоны. Однозначно, что владения, расположенные у въездов, стоят даже дешевле, чем дома в центре поселка, не говоря уже о тихих окраинах.

Помимо сказанного, в цену загородного объекта закладывается архитектурная составляющая, имя зодчего, качество материалов, из которых построено здание, оснащение его не только электричеством и газом, но и коммуникационными линиями. «Словом, давно прошли те времена, когда девелоперы продавали участки по одной цене, – рассказывает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. – Когда-то и генпланы составлялись под усредненного покупателя, и главная дорога прокладывалась не внутри поселка, а по опушке леса, вместо того чтобы на лесных участках строить дома и взимать за возможность любоваться соснами или березами дополнительную наценку». 

Всем сестрам по серьгам

Сделать все участки максимально привлекательными – задача довольно сложная. Хотя подвижки в этом деле наметились. Причем существенные. Например, теперь архитекторы оставляют больше места в поселке под приватные зоны и удаляют от жилого массива спортивные и общественные объекты – источники повышенного шума.
Появляются и другие «изюминки», способные повлиять на увеличение цены. Стало модно прокладывать бульвары, обзаводиться реликтовыми рощами, каналами и другими ландшафтными «примочками». Дом в низине – одна цена, на вершине рукотворного холма, откуда поселок виден как на ладони, – другая, процентов на 20 больше. А если за забором еще и водоем с лесом – третья, и, естественно, самая высокая.

Хотя, по мнению многих экспертов, времена меняются, и водить за нос покупателя, задирая цену, становится все труднее и труднее. Предложений на рынке теперь с избытком, и они стали разнообразнее. Клиент теперь имеет возможность выбирать объект по своему вкусу и стилю жизни, что, соответственно, заставляет девелоперов грамотно позиционировать свой продукт.


«Если выставляется на продажу несколько домов в клубном поселке, то в таком случае ценовой сложности не возникает, – ведь все участки имеют одинаковую привлекательность, и цена на домовладение выводится только из размера приобретаемой земли и площади дома. Другое дело – покупка коттеджа в крупном поселке. Например, для Пестово нам пришлось разрабатывать специальный прайс-лист. Там 430 участков, и у каждого свои преимущества и недостатки. И тогда пришлось разрабатывать систему коэффициентов. При ценообразовании учитывались такие характеристики, как близость дома к лесу, воде, главной дороге, внутренним перекресткам, въездной группе, спортивным городкам, детским площадкам. Наконец, объектам поселковой инфраструктуры, к которым относятся кафе, рестораны, парковки, яхт-клуб. Не сбрасывались со счета видовые характеристики. Наделялись соответствующим коэффициентом высота подъема участка над водным уровнем, учитывалось направление заезда (сверху или снизу), количество соседей, заболоченность почвы и многие другие параметры. В итоге земля пятой категории оказалась дороже первой почти в два раза». 

Товарный вид земли

«На рынке немало непросвещенных клиентов, для которых размер участка играет второстепенную роль. Для одних куда важнее размеры самого дома. Для других – местоположение поселка, его престижность. Для третьих – накрученная инфраструктура. Для четвертых – низкая цена. Вот на таких и рассчитаны дома со скромными земельными участками».
Тем не менее, когда на небольшом участке выстраивается огромный дом, такое предложение стоит дешевле, чем сбалансированный по площадям проект. Да и ликвидность большого дома на маленьком участке куда ниже.

Переходя же к разговору о правильных пропорциях между участком и пятном застройки (площадью дома), надо отметить, что здесь вступают в силу законы рынка, которые и задают «правила хорошего тона». Оптимальными считаются пропорции, когда дом площадью до 200 кв. м устанавливается на 10-12 сотках. На 15-20 органично впишется коттедж размером в 350-400 кв. м, а дома 500-600 кв. м будут выгодно смотреться на 30 сотках. При меньших количествах земли цена и ликвидность жилья в случае его продажи окажется довольно низкой.

Хотя некоторым архитекторам приведенные стандарты покажутся не бесспорными. Можно перечислить немало примеров, когда коттедж размером 350-400 кв. м, причем с цокольным этажом и мансардой, красиво и органично вписывался в 12 соток и тут же выкупался. А бывало и так, что строение подобных размеров «усаживалось» на 25 сотках. Домовладение вдруг принимало вид чрезмерной загруженности и задерживалось на торгах довольно долгое время. Если говорить про отдельно стоящий коттедж на отдельно взятом участке, то их «золотое» соотношение должно приближаться к пропорции 1 к 10.

Нужно еще сказать об индивидуальности домов, когда при строительстве поселка используется не 2-3 проекта домов, а 2-3 десятка, как, например, в Павлово. Они могут быть одинаковы по общей площади, но значительно разниться по архитектурному стилю, что также влияет на цену.

О смелых россиянах, которые кризиса не страшатся
О смелых россиянах, которые кризиса не страшатся
Если говорить о загородке, кризис действительно в меньшей степени коснулся элитного сегмента. Паникуют мелкие компании, девелоперы эконом- и бизнес-поселков и действительно, случается, замораживают свои проекты.
Аренда квартир: мы будем жить теперь по-новому!
Аренда квартир: мы будем жить теперь по-новому!
Не зря мы уже назвали 2020-й год годом аренды: тема настолько живая, что новости по ней появляются чуть ли не каждый день, одна другой интереснее.
Столичный рынок стремится к дешевой аренде
Столичный рынок стремится к дешевой аренде
Ситуация этой осенью складывается так, что московский квартиросъемщик – существо по определению уязвимое и беспокойное – все чаще задается вечным вопросом: вырастет или обвалится?
Человек с отмычкой всегда рядом
Человек с отмычкой всегда рядом
Так всегда случалось: во время экономических кризисов возрастало и число преступлений. Грабители и воры, как и все остальные жители страны, тоже ведь испытывают нужду в средствах.
Интерьеры нашего городка или Чужой вокруг
Интерьеры нашего городка или Чужой вокруг
Что может быть привычнее и не интереснее для жителя мегаполиса, чем билборды вдоль городских дорог? Кому может прийти в голову искать смысла в рекламных слоганах?