В поисках цены, по которой жилье начнут покупать

В поисках цены, по которой жилье начнут покупать
В поисках цены, по которой жилье начнут покупать

Цена любого товара, в том числе и квартиры, определяется соотношением спроса и предложения. Оставив в стороне вопрос о себестоимости строительства, о котором шел разговор в начале недели, и о скорости падения цен, попробуем нащупать тот минимум, который вырисовывается из спроса как важнейшего фактора рыночной экономики. 

Спрос зависит от экономической ситуации в стране. Сейчас публикуются различные прогнозы, в которых ВВП страны может остаться в 2020 году на прежнем уровне (стагнация), а может и снижаться на несколько процентов. Очевидно, что сценарий экономического развития определяет и цены, по которым население России сможет покупать жилье. Поговорим об этом, но сначала определимся с терминами.

Говоря об относительном (процентном) уровне снижения цены на жилье, надо определиться с тем, по отношению к чему это снижение считать. Совершенно разные цифры процентов выходят, если соотносить цену с августовской (2019 год) или с началом этого года. Договоримся, что все проценты мы выводим по отношению к самой высокой точке цены, отмеченной в августе 2019 года. Второй немаловажный аспект – глубина падения рынка на данный момент.  

Цены января

Средняя цена в августе, согласно индексу аналитического центра  составляла $6200. На сегодня падение цен предложений составило 16% и достигло отметки примерно в $5200. Но, как заявляет руководитель центра Олег Репченко, цены на рынке просели на 25-30% – именно при такой скидке реально начинаются разговоры о сделке купли-продажи.
Валерий Барнинец, генеральный директор АН DOKI, дает более низкие абсолютные величины цен в Москве: в январе в эконом-классе вторичного жилья цена зафиксировалась на отметке в $4985. В бизнес-классе эта цена составляет  $8067. Элитные квартиры понизились в цене только на 0,4%, квадратный метр здесь предлагался по цене в $15 740.

В целом снижение по сравнению с августом 2008 года по статистике уже составило около 15%, причем аналитики в один голос говорят, что цены предложений сейчас не отражают реальной ситуации, так как большинство собственников и застройщиков идут на существенный дисконт (от 15% до 40%) от первоначальной стоимости квартиры, выставляемой на продажу. Подтверждают это и риелторы, предлагающие клиентам, желающим реально продать квартиру, выставлять цену на 10-20% ниже других предложений. То есть дисконт на квартиры уже значительный, но количество сделок выросло несущественно: потребители, у которых есть деньги, готовы ждать более низкого уровня цен.

Прогнозы

Свой громкий прогноз относительно рынка недвижимости недавно опубликовал Сбербанк. Прочитав этот документ, можно увидеть, что в главном банке страны имеют в виду несколько сценариев экономического развития: базовый и стрессовый. В лучшем сценарии предполагается рост ВВП за год в размере 2,5-3%, а цены на вторичную недвижимость в Москве к концу года упадут на 23,1% в долларах и 37,4% в рублях. При этом первичный рынок ожидает более глубокое снижение: 34% в рублях и 46% в валюте, и это, заметьте,  благоприятный прогноз. Давайте переведем это все в абсолютные значения, с учетом того, что аналитики использовали данные Росстата. Согласно им, цена квадратного метра в новостройках Москвы в 3 квартале 2008 года составляла около 130 тыс. руб. Значит, цена в этом сегменте может опуститься до 85 тыс. руб. На вторичном рынке  цена в 3 квартале составляла 158 тыс. руб., и ожидаемая к концу года цена – 99 тыс. руб. Инфляция за год в этом прогнозе предполагается в размере 11%, что добавит к прогнозируемому еще и  скрытое снижение цены жилья. В валюте прогноз сделать сложнее из-за неясности курса.

В стрессовом сценарии может происходить стагнация ВВП или снижение его – максимально на 2,5%. Падение цен на недвижимость будет тогда более значительным: на первичном рынке – 40% в рублях и 60% в долларах. Вторичный пострадает менее: 25% в рублях и 50% в долларах. Все цены соотнесены с третьим кварталом 2008 года. В этом сценарии абсолютные цифры выглядят так: 78 тыс. руб. будет стоить «квадрат» новостройки, 118 тыс. руб. – метр на вторичном рынке. В долларах цена сильнее всего упадет на новостройки и составит около $2,5 тыс. за «квадрат» в типовом жилье.

Чуть более оптимистичный сценарий рисуют аналитики банка Unicredit Aton. Они подсчитали, что для оживления рынка недвижимости в России необходимо снижение цен на 25-50%, то есть до минимальной отметки $3 тыс.

Опровергая негативные прогнозы

О невозможности развития событий, предполагающего падение цен на жилье в Москве в два раза, в середине января последовали заявления московского мэра Юрия Лужкова: «Сейчас некоторые СМИ распространяют информацию о том, что цены на жилье в городе упадут на 50 и более процентов. Такие прогнозы являются дезинформацией».
Московские власти собрались производить разъяснительные работы, однако объект их не был назван, и вряд ли это будет Сбербанк, который опубликовал свой прогноз в начале декабря. Подобные прогнозы не являются домыслами журналистов, а звучат из уст серьезных аналитиков рынка недвижимости и банковских аналитиков. Отметим и тенденцию к снижению цены именно со стороны столичных властей: правительство, закупая жилье у застройщиков для социальных нужд, снизило цены на 37% уже в декабре 2019 года по сравнению с сентябрем того же года – на аукционах квадратный метр новостройки в Подмосковье вместо 87 тыс. руб. закупался по 54 тыс. руб.

Все специалисты отметили этот факт как очень значимый для рынка, могущий уже в январе повлиять на многих застройщиков и продавцов вторичной недвижимости как сигнал, что такое снижение цен является экономически обоснованным и на него надо ориентироваться.

При этом понятно, что сейчас в московском правительстве наблюдается конфликт интересов между желанием рационально расходовать бюджетные средства и желанием удержать рынок недвижимости Москвы от значительного падения цен. Как будет разрешен этот конфликт, пока неясно, но очевидно, что это окажет влияние на цены на столичном рынке. В случае выбора стратегии на удерживание цен, «дно» будет достигнуто при дисконте в 40%, в ином случае цифра будет зависеть от величины дисконта на аукционах по закупке квартир для муниципальных нужд. Но в целом ситуация на рынке недвижимости будет зависеть от того, придут ли на него покупатели. При этом спрос может прийти с совершенно неожиданной стороны.

Новостройки Подмосковья: капитальное падение спроса
Новостройки Подмосковья: капитальное падение спроса
Подмосковные новостройки – продукт, в последние годы считавшийся дефицитным. Во-первых, потому что по большей части это востребованный эконом-класс.
С деньгами каждый построит, а ты без них построй!
С деньгами каждый построит, а ты без них построй!
Вслед за словом «кризис» в наш обиход возвращаются и прочие слова, люди и схемы, о которых мы последнее время вспоминали редко и как о былом.
Как построить жилье без денег
Как построить жилье без денег
Вслед за словом «кризис» в наш обиход возвращаются и прочие слова, люди и схемы, о которых мы последнее время вспоминали редко и как о былом.
Денис Колокольников: «На рынок вернулись арендаторы»
Денис Колокольников: «На рынок вернулись арендаторы»
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости сегодня, как рынок ищет равновесное состояние и к чему может прийти,  рассказал генеральный директор компании RRG Денис Колокольников. 
Антикварное жилье: плата за уникальность
Антикварное жилье: плата за уникальность
Годы советской власти и последовавшее затем «безвременье» 90-х, пришедшиеся на ХХ век, судя по всему, не изменили российского завистливо-подражательного отношения к дворянству.