Подмосковные новостройки – продукт, в последние годы считавшийся дефицитным. Во-первых, потому что по большей части это востребованный эконом-класс. Во-вторых, потому что значительные объемы квартир в подмосковных строящихся домах выкупались и выкупаются столичным правительством под реализацию социальных жилищных программ. Поэтому в свободную продажу продолжает поступать совсем не так много квадратных метров, как требуется. Посмотрим, с какими результатами подошли к концу 2020 года девелоперы, осваивающие «заМКАДье».
Вверх по лестнице, ведущей вниз
Начало и первая половина года обманчиво радужными. На рынке подмосковных новостроек наблюдался стабильный рост, сопровождаемый высоким спросом на жилье. И даже летом в Подмосковье удаться избежать традиционного сезонного падения спроса. Активно будут использоваться покупателями подмосковных квартир ипотека: в ряде случаев доля ипотечных сделок может достить до 60%, в среднем же по области она составляла 40%.
В начале года, а именно в феврале, на первичном рынке подмосковного жилья велись продажи в 447 домах, что составило около 253 тыс. кв. м (по данным риэлторов). При этом в феврале на рынке появилось 20 новых объектов. Большая часть всего предложенного объема – новостройки эконом-класса и категории эконом+, а предложения бизнес-класса традиционно незначительны.
В апреле аналитики отмечают начало ценовой стабилизации. Квадратный метр к этому времени подорожал немного подорожал. Большинство новостроек сосредоточено в пределах удаленности 25 км от МКАД (более 82% всех строящихся домов Подмосковья).
Тенденция продолжается и в мае. Метр вновь подешевел на 0,5% – до $2663. Но пока еще сохраняется дефицит предложения: в продажу предлагается в общей сумме 206,3 тыс. кв. м жилья, что почти на 50 тыс. кв. м меньше, чем в начале года. Между тем дальновидные аналитики уже тогда заговорили если не о коррекции, то о стабилизации цен на жилье. В это же время (май-июнь), как говорит генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец, наблюдается всплеск продаж по сравнению с первыми весенними месяцами. Начало второго квартала ознаменовалось, по словам эксперта, снижением цены в эконом-классе на 3,6% и вводом новых объектов.
Момент истины
В четвертом квартале можно будет увидеть, не пряча глаз, признать, что кризис напрямую повлиял на покупательную способность граждан. Ипотека перестала быть подспорьем для предпринимателей и служащих крупных компаний, а также для всех прочих граждан, кто даже сумел накопить нужную сумму на первоначальный взнос. «Сейчас покупки происходят за наличные средства и в основном в домах, которые находятся на завершающей стадии строительства или уже приняты госкомиссией. Спрос на новостройки сейчас сведется до объема тех покупателей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и могут позволить себе покупку квартиры с учетом существенного дисконта (от 20 до 40%)».
Капитальное падение спроса на жилье, трудности застройщиков с кредиторами и необходимость побыстрее продать имеющиеся и даже еще не достроенные метры привели к падению цен. В декабре средняя стоимость 1 кв. м, по данным закрепилась на уровне $2511. По рынку недвижимости поползли слухи о продажах квартир с беспрецедентным дисконтом – вплоть до половины от первоначально заявленной стоимости.
«Подобные акции и скидки не направлены на захват рынка, увеличение лояльности клиентов или повышение узнаваемости компании, а являются первой реакцией в условиях кризиса. – Раньше на столичном рынке недвижимости все ограничивалось розыгрышами зарубежных поездок, предоставлением страховок, бесплатного юридического сопровождения сделок и т. д.».
Однако в самом конце декабря, как уже писала «Недвижка», появилась информация о том, что власти Подмосковья намерены запретить продажу квартир в тех объектах, которые имеют готовность менее 70%. А к тому же еще и может сделать не попавшие под разрешение объекты долгостроем: в отсутствие всяких продаж у строительных компаний не будет средств, чтобы рассчитываться с кредиторами и продолжать строительство.
«В краткосрочной и среднесрочной перспективе общее количество объектов, находящихся в продаже, будет сокращаться в связи с тем, что многие проекты, еще не начавшие строится, были заморожены». При этом существенное сокращение количества продаваемых объектов будет наблюдаться в конце 2020 года, так как достаточно большое количество проектов уже наполовину реализованы. Кроме того, полагает эксперт, по итогам первого полугодия года можно ожидать еще 10%-го падения цен. Во второй половине покупательская активность с большой долей вероятности возобновится, но по итогам года увеличение цены не превысит 7-10%. Впрочем, нельзя не отметить, что этот прогноз все же позитивнее, чем тот, который эксперты предлагают городскому рынку жилья.
