Как построить жилье без денег

Как построить жилье без денег
Как построить жилье без денег

Вслед за словом «кризис» в наш обиход возвращаются и прочие слова, люди и схемы, о которых мы последнее время вспоминали редко и как о былом. Мало кто, впрочем, сейчас сомневается, что жить теперь придется не так, как привыкли за последние годы, а совсем по-новому. Новое же, как справедливо гласит народная мудрость, – это хорошо забытое старое. 

«Алиса» возвращается? 

Так что хорошо забытое слово «бартер» снова возникло в речи участников рынка недвижимости – от журналистов до глав компаний, сначала тихо и в кулуарах, потом громче и уже во всеуслышание. На тему бартера начало высказываться и государство (разумеется, в целом негативно: бартерная экономика государству невыгодна). Вышедший вдруг на передний край информационного фронта Герман Стерлигов – один из первых миллионеров 90-х, последние годы проведший в лесах на собственной ферме, – уже организовал целый Антикризисный расчетно-товарный центр (АРТЦ) и продвигает идею глобального бартера. Причем не простого, когда обмен идет парами «ты – мне, я – тебе», а выстраиваемого по цепочке «товар – товар – товар – товар – товар – деньги». Этакая «альтернативная сделка», только не в недвижимости, а в экономике в целом.  Как рассказал Стерлигов на своей пресс-конференции, 5 товарных звеньев видятся ему оптимальным количеством: при большем количестве сложно отслеживать результаты, то есть 5 – это максимум. При реализации таких цепочек, отмечает бизнесмен, потребность экономики в деньгах уменьшится впятеро (во всей цепочке, по идее, деньги платятся только один раз). 

Вся эта система, по задумке, должна быть автоматизирована и управляться через региональные и зарубежные центры, для каковых целей и создан АРТЦ. Насколько все эти начинания поддерживаются государством и из чьих средств финансируются, пока неясно. Сам же Стерлигов (надо признать, человек в теме бартера сведущий: его товарно-сырьевая биржа «Алиса», вообще говоря, хоть и без цепочек, но сильно помогла российской экономике в свое время) тем временем проводит большую часть времени уже не на ферме в Тверской области, а в офисе в «Москва-Сити». А символом АРТЦ выбрал хорошо забытую старую эмблему – изображение своей собаки Алисы. 

Назад в будущее 
«Традиции бартера в России очень сильные: в 90-е годы до 80% всех расчетов производилось с использованием неденежных схем, – считает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. – Так что восстановить их не составит особого труда». Единого же мнения относительно того, хорошо это или плохо – переход на бартерные схемы, у участников рынка нет. 

«Не думаю, что это хороший вариант, но, безусловно, он будет практиковаться этой зимой, когда денежные средства будут еще более в ограниченном количестве, чем даже сейчас. На сегодня самым распространенным вариантом бартера является погашение долгов перед кредиторами квадратными метрами жилья или коммерческой недвижимости. По моему мнению, весной будет распространено погашение задолженностей таким же образом перед поставщиками и подрядчиками, – делится своими соображениями Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED. – Как правило, такие сделки происходят по ценам, которые сильно отличаются от рыночных. Однако организации, получившие вместо платежей метры, вряд ли будут продавать их по ценам, зафиксированным на момент расчетов. Такие объекты известны нашей компании уже сегодня». Одним словом, для конечного покупателя квартиры, полученные той или иной организацией от застройщика по бартеру, дешевле не станут, как и в случае выкупа квартир государством. 

Кстати говоря, ошибкой было бы думать, что бартерные схемы канули в Лету вместе с товарно-сырьевой биржей «Алиса» и прочими приметами недалекого, в общем, прошлого, с тем чтобы вынырнуть оттуда только сейчас. В принципе, в том или ином виде они присутствовали на рынке все это время. «Нужно отметить, что даже в самые «сладкие», то есть удачные, времена на рынке недвижимости существовали бартерные схемы продажи. Они использовались крупными домостроительными комбинатами, работающими в основном на городском заказе и возводящими большие объемы типового панельного жилья, – говорит Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба». – Сейчас, в условиях кризиса, эти схемы могут распространиться и на других участников рынка; прежде всего речь идет о городской недвижимости (многоквартирных домах). Используя данные схемы, застройщик сможет закрывать дебиторскую задолженность, передавая своим поставщикам и подрядчикам права на определенные объемы жилья в своих строящихся домах».
При дефиците денежных средств, безусловно, будут использоваться бартерные схемы, уверена Надежда Мозгалевская, генеральный директор риелторской компании «ФинессКо»: «Это было и во времена перестройки, когда за услуги слесаря в расчет принималась водка, а при расчетах с поставщиками комплектующих – конечная продукция. Так называемые «зачетные» квартиры всегда присутствовали на рынке, в той или иной степени. В создавшейся ситуации за поставку стройматериалов и оборудования застройщикам, конечно, комфортнее расплачиваться квадратными метрами, а поставщикам – получить хотя бы это, чем ничего. Однако говорить об устойчивой схеме не приходится. Получать вместо денежных средств недвижимость, реализация которой весьма затруднительна, – сомнительная выгода. «Оплата» производится гипотетическими метрами. Как правило, такие объекты не оформлены в собственность, т. е. речь идет лишь о деньгах «на бумаге», поэтому реализовать такие объекты сейчас практически невозможно». 

Подрядчики и поставщики в условиях проблем с выплатами от застройщиков будут вынуждены соглашаться на подобную схему работы, тем самым взяв на себя необходимость продать квартиры на свободном рынке, чтобы выручить живые деньги. «Также возможно развитие других платежных документов помимо расчетов деньгами – векселей (долговых расписок), например», – продолжает Шульков. 

Меняться придется? 
Есть на рынке недвижимости и куда более резкие точки зрения, вплоть до категорического отрицания: «Я не считаю бартерный вариант ведения дел на рынке недвижимости сколько-нибудь жизнеспособным в хоть сколько-нибудь значимых количествах», – бескомпромиссно настроен Сергей Кинзбурский, заместитель генерального директора «Инвестстройкомпании». Впрочем, возможно, компании, которая строит на Остоженке, применять бартерные схемы действительно нет нужды. 

«В сегменте бизнес-класса и элитном использование бартерных схем между застройщиками и поставщиками не найдет применения, возможно, можно будет встретить частные случаи использования бартерной схемы между физическими лицами: обмен, например, городской квартиры на загородный дом, и наоборот, – говорит Иван Шульков. – Наиболее актуально применение бартерной схемы работы в сегменте эконом-класса для массового жилья. Для загородного рынка применение подобных схем представляется практически невозможным, так как несет большие риски для поставщиков: продать загородный дом или коттедж весьма сложно по сравнению квартирой в городе». 

Традиции бартера сильнее в регионах, подчеркивает Ольга Широкова, там доступ к кредитным ресурсам был ниже и расчеты с поставщиками квартирами применялись и до кризиса. «Москва сильнее пострадала от кредитного краха, поэтому с большой вероятностью бартерные схемы появятся и здесь, – резюмирует Широкова. – Альтернативный вариант – вексельные схемы, не суррогаты договоров с конечными покупателями, а классические, тоже очень популярные в 90-е годы схемы расчетов с поставщиками».

Практика наблюдается самая разнообразная – иногда настолько, что отличается от вышеописанных бартерных цепочек разве что отсутствием автоматизированного «ЦУПа». «Например, наш арендодатель засчитал комиссию по сдаче в аренду в счет нашей арендной платы. Стоимость услуг по подбору квартиры для руководителя одного из изданий по недвижимости была заменена на существенную скидку на рекламу и предоставление прав на титульный лист в двух изданиях, – рассказывает Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar. – В отношениях, где мы являемся посредниками, нам приходится выступать в роли переговорщиков между арендодателем и съезжающим раньше срока арендатором, с тем чтобы засчитать его мебель или отделимые улучшения в счет задолженности. Бартер услуг доходит до забавного: наш банк дал отсрочки по кредиту в обмен на трех «новых» клиентов с деньгами, а рекламщики, получив в качестве заказчиков двух «пищевиков» с нормальными рекламными бюджетами, дали взамен скидку для нашего партнера-застройщика. Тот, в свою очередь, в благодарность за организацию маркетинговых продаж подписал договор на комиссию в 5% вместо принятых до кризиса 3%. Для меня, как руководителя, становится жизненно важным очень быстро организовывать подобные схемы взаимоотношений, используя «банк услуг» и наработанные годами связи». 

Одним словом, нравится это кому-то или нет, но ситуация диктует новые условия – их можно не замечать, а можно обращать себе на пользу.

Новостройки Подмосковья: капитальное падение спроса
Новостройки Подмосковья: капитальное падение спроса
Подмосковные новостройки – продукт, в последние годы считавшийся дефицитным. Во-первых, потому что по большей части это востребованный эконом-класс.
В поисках цены, по которой жилье начнут покупать
В поисках цены, по которой жилье начнут покупать
Цена любого товара, в том числе и квартиры, определяется соотношением спроса и предложения. Оставив в стороне вопрос о себестоимости строительства, о котором шел разговор в начале недели
С деньгами каждый построит, а ты без них построй!
С деньгами каждый построит, а ты без них построй!
Вслед за словом «кризис» в наш обиход возвращаются и прочие слова, люди и схемы, о которых мы последнее время вспоминали редко и как о былом.
Денис Колокольников: «На рынок вернулись арендаторы»
Денис Колокольников: «На рынок вернулись арендаторы»
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости сегодня, как рынок ищет равновесное состояние и к чему может прийти,  рассказал генеральный директор компании RRG Денис Колокольников. 
Антикварное жилье: плата за уникальность
Антикварное жилье: плата за уникальность
Годы советской власти и последовавшее затем «безвременье» 90-х, пришедшиеся на ХХ век, судя по всему, не изменили российского завистливо-подражательного отношения к дворянству.