Динамика цен на недвижимость в Москве

Динамика цен на недвижимость в Москве
Динамика цен на недвижимость в Москве

Летом в риэлторском мире не было "мертвого сезона": ситуация на вторичном рынке в графиках и комментариях.

Как и предсказывали наши консультанты, этим летом не зафиксировано традиционного сезонного падения цен. Скорее, наоборот: практически на всех графиках ценовая кривая уверенно ползет вверх. Однако можно с уверенностью сказать, что рост цен на вторичном рынке недвижимости обусловлен не только общей тенденцией подорожания жилья, но и снижением предложений на вторичном рынке недвижимости в Москве целом

Надо сказать, что эта тенденция к снижению количества предложений во многих риэлторских фирмах отмечалась еще весной: "Покупателей мы найдем, а вот с продавцами сложнее". Судя по всему, данная ситуация не только сохраняется, но и обостряется. Интересно, что для последнего и в дальнейшем существуют все предпосылки: недавно наш менеджер отмечая снижение качества строительства в столице, высказал мнение, что необходимо снизить объемы сдаваемого ежегодно жилья примерно на полтора миллиона кв.м (до 2 миллионов кв.м ежегодно), то есть практически на треть.

Конечно, это касается первичного рынка, но результаты не замедлят сказаться и на "вторичке", в первую очередь, снижением количества квартир в Москве с ласкающим душу каждого покупателя примечанием: "По первичным документам". Скажем прямо, сейчас не самый удачный момент для снижения объемов строительства - при объективно положительной динамике цен стоимость квадратного метра может взлететь до небес. Но вернемся к конкретным цифрам.

Общее количество предложений однокомнатных квартир по Москве снизилось концу лета более чем на тысячу и более чем на сто долларов возросла стоимость квадартного метра (в процентном соотношении рост цен составил 7,3%). Коэффициент корреляции между кривыми стоимости кв.м. и количества предложений здесь имеет наиболее ярко выраженное отрицательное значение, стало быть, стоимость квадратного метра в этом секторе более всего зависит именно от количества предложений "однушек" на рынке, что является нормальной рыночной ситуацией. 

Если заняться сравнительным анализом соотношения средней стоимости квадратного метра однокомнатных квартир по районам к общегородским показателям, то можно предположить, что в данный момент наиболее острую нехватку однокомнатных квартир испытывает Северный Административный Округ Москвы: в то время, как цена двухкомнатных и трехкомнатных квартир здесь ниже общегородской, то у однокомнатных - выше. Квадратный метр однокомнатных в САО стоит дороже, чем даже на более престижном Юго-Западе.

Ситуацию может несколько прояснить демографическая картина по округам. Дело в том, что в САО сегодня, по данным Москомстата, наблюдается самая большая убыль населения: естественный прирост там составил -7,7% , миграционный прирост 4,7% . При такой ситуация повышение спроса на квартиры с небольшим количеством комнат (в данном случае - однокомнатных) и, как следствие, их удорожание, кажется вполне логичным.

Что же касается двухкомнатных квартир, то прежде всего хочется отметить резкое снижение количества предложений на этом секторе рынка вторичного жилья: почти с трех в марте до 1470 в августе. 

В этом нет ничего удивительного: однокомнатные квартиры в основном покупают иногородние в качестве "стартовой площадки" в столице, что же касается москвича среднего класса (а именно они составляют основную часть клиентов риэлторских агентств), то для него однокомнатная квартира - это слишком мало, а трехкомнатная - слишком дорого.

Теперь относительно ценового аспекта в секторе двухкомнатных квартир. В этом отношении картина у "двушек" наиболее стабильная среди всего вторичного рынка: здесь наблюдался спокойный плавный рост цен (в среднем по городу на 9,5% за рассматриваемый период), да и соотношение стоимости квадратного метра в разных районах так же не принесло никаких сенсаций.

Трехкомнатные квартиры - один из самых стабильных секторов "вторички" на сегодняшний день. В среднем квадратный метр в "трешках" Москвы подорожал на 7,3%. (граф.6)

Так что сейчас покупка трехкомнатной квартиры, наверное, наиболее рациональное вложение средств.

Что же касается соотношения средней стоимости квадратного метра по округам Москвы, то здесь можно наблюдать довольно интересную картину: некоторые округа порой "догоняют" по цене своих более престижных собратьев (граф.7). Это, прежде всего ЗАО, а так же ВАО и САО. Скорее всего, это связано с введением в эксплуатацию многочисленных домов "по индивидуальным проектам". Для ЗАО это, конечно, ситуация скорее традиционная, именно поэтому здесь рынок уже сформировавшийся, с устоявшимся количеством игроков.

Наверное, здесь и кроется причина того, что в последнее время инвесторы обращают все чаще внимание на "среднюю группу" московских округов, где есть довольно много привлекательных с точки зрения точечной застройки по индивидуальным проектам мест. Вот и строятся дома "эконом-класса", скажем, в ВАО, но рядом с заповедным Лосиным островом. А поскольку многие проекты такого плана реализуются уже довольно давно, то и начался их приход на вторичку. Естественно, что чаще всего это трех- и многокомнатные квартиры - именно на них делается упор при проектировании подобных домов. Поэтому "приход индивидуалов" и сказался в первую очередь на рынке трехкомнатных квартир. Имеются все основания предположить, что через некоторое время нечто подобное мы увидим и в других секторах вторичного рынка.

Итак, мы постарались подвести итоги летнего периода и посмотреть, с каким багажом рынок недвижимости вступил в традиционно активные осенние месяцы. В следующем материале мы проанализируем ценовую ситуацию в каждом конкретном районе Москвы.