Денис Колокольников: «На рынок вернулись арендаторы»

Денис Колокольников: «На рынок вернулись арендаторы»
Денис Колокольников: «На рынок вернулись арендаторы»

Что происходит на рынке коммерческой недвижимости сегодня, как рынок ищет равновесное состояние и к чему может прийти,  рассказал генеральный директор компании RRG Денис Колокольников. 

– Денис, осенью все на рынке ждали наступления февраля  года, предсказывая, что в это время ситуация начнет проясняться. Действительно ли это так? Какие тенденции принес январь? 

– Январь принес нам некую стабильность, и это внесло серьезные коррективы на рынок и в прогнозы аналитиков. Но одновременно в конце января на рынке началась какая-то активность и конкретика от участников рынка. В феврале можно ожидать ее усиления, ведь многие еще находятся в отпусках и отдыхают. 

– В чем состоит активность? 

– В ответ на предложения по аренде офисов арендодатели начинают выступать с какими-то встречными офертами и предложениями, по какой цене и на какой срок они готовы арендовать помещение. При этом надо заметить, что цена, указанная в предложении, и встречная оферта от арендодателя отличаются в большей степени. Мне известны случаи, когда на рынке выставляется помещение, покупатели или арендаторы выходят с офертой со значительным дисконтом, скажем, в 50%, тем самым прощупывая на крепость собственников. Это приносит в определенных случаях дивиденды. Ведь у собственников ситуация разная, и кому-то очень нужны деньги, особенно это касается непрофессиональных участников, чей бизнес состоит в другом. Сделки единичны, но они есть, и таким образом рынок ищет новый уровень цен. 

– То есть кто-то из собственников идет на снижение цены аренды или продажи в два раза? 

– Большинство собственников не готово идти на такие сверхнизкие оферты, но отдельные случаи есть. Важно еще, от каких цен отталкиваться. Часто бывают ситуации, что собственник уже снизил существенно цену с учетом кризиса, а покупатель или арендатор все-равно определят свое ценообразование – делим пополам.

– Какой уровень цен продажи и аренды в целом по рынку? 

– За счет девальвации долларовые цены на аренду и продажу коммерческих помещений уже перешагнули тот предел, который, по нашим прогнозам, должен был быть пройден только весной  года: на 20-30%. Уже сейчас цены в долларах снизились более чем на 30%, если говорить о ценах предложения. И все аналитики думают, в какой валюте все же делать прогнозы. Дело в том, что рынок аренды довольно активно переходит на рублевые расчеты, на них переводят и существующие договора. Процесс этот непростой, весьма болезненный, потому у собственников рушится финансовый поток, который предполагался в долларах, а если у них взят кредит на эту недвижимость в валюте… А с другой стороны, если у арендаторов нет долларовых доходов, то они отказываются от заключения новых договоров и разрывают имеющиеся, чтобы сохранить свой бизнес. 

– В СМИ много сообщений о конфликтах между арендаторами и арендодателями… 

– Да, это логично. Ведь если предварительный договор заключен в долларах или евро, а обороты компании в рублях, то получается, что у них на 30-40% повышается плата, хотя в среднем по рынку происходит снижение. А если еще и доходы упали? К тому же сегодня на рынке много очень интересных предложений, скажем, продажа офисов в центре Москвы, по $3-4 тыс., что в докризисный период было бы полным нонсенсом. И арендовать офис можно за 10 тыс. руб. за кв. м (или $300-400), что тоже просто невиданная цена для рынка. Так что даже те арендаторы, у которых договор заключен в рублях, тоже пытаются получить скидки у своего арендодателя. Рынок превратился в противоположный: главную роль на нем играют арендаторы, а собственники, наоборот, заинтересованы в услугах брокеров, и именно они платят комиссию при совершении сделки. 

– Что касается риелторов, то каков сейчас размер комиссии? 

– Комиссия прежняя в процентах, она не уменьшается, но она становится ниже за счет уменьшения арендной платы, и все чаще ее платят собственники. Сейчас можно видеть интересные предложения и без комиссии, помещения, которые девелопер сдает самостоятельно. Тут бывают очень интересные варианты, когда предлагается оплатить три месяца вперед, а в следующие три месяца арендной платы нет. Часто собственники готовы делать отделку помещения – раньше эти расходы лежали на арендаторе. 

– Снижение цен продажи по различным районам Москвы равномерное? 

– В целом равномерное, но можно отметить, что в центре столицы наблюдается более значительный дисконт. 

– Ваш уточненный прогноз на этот год? 

– Мы не можем говорить про долларовые цены, тут все зависит от политики ЦБ. Что касается рынка аренды, то рублевые ставки сейчас чуть ниже осени, но снижение явно продолжится. Можно предположить, что аренда будет практически вся переведена в рубли, это станет стандартом для рынка коммерческой недвижимости. А коррекция продолжится, и я полагаю, до лета  года мы можем ожидать еще 20-30% снижения. В продаже можно ожидать такой же динамики, но по каждому сегменту, более того, по каждому объекту, в зависимости от удачности его местоположения и концепции, будет свой дисконт.

Новостройки Подмосковья: капитальное падение спроса
Новостройки Подмосковья: капитальное падение спроса
Подмосковные новостройки – продукт, в последние годы считавшийся дефицитным. Во-первых, потому что по большей части это востребованный эконом-класс.
В поисках цены, по которой жилье начнут покупать
В поисках цены, по которой жилье начнут покупать
Цена любого товара, в том числе и квартиры, определяется соотношением спроса и предложения. Оставив в стороне вопрос о себестоимости строительства, о котором шел разговор в начале недели
С деньгами каждый построит, а ты без них построй!
С деньгами каждый построит, а ты без них построй!
Вслед за словом «кризис» в наш обиход возвращаются и прочие слова, люди и схемы, о которых мы последнее время вспоминали редко и как о былом.
Как построить жилье без денег
Как построить жилье без денег
Вслед за словом «кризис» в наш обиход возвращаются и прочие слова, люди и схемы, о которых мы последнее время вспоминали редко и как о былом.
Антикварное жилье: плата за уникальность
Антикварное жилье: плата за уникальность
Годы советской власти и последовавшее затем «безвременье» 90-х, пришедшиеся на ХХ век, судя по всему, не изменили российского завистливо-подражательного отношения к дворянству.